Propietario: ¿Cómo y cuándo puedes subir el precio del alquiler?

Al principio, entre tantas preguntas que surgieron para sacarle provecho a tus alojamientos, siempre surgió la duda ¿Cómo fijar el precio de mi alquiler?, tiempo después, cuando has comenzado a alquilar y te has empapado del tema, surgen preguntas un poco más complicadas porque la ley cambia todo el tiempo. Es cierto que todos los días hay actualización de normas y que uno de los temas más importantes que te concierne como propietario es saber si tienes derecho a subir el precio del alquiler y bajo qué motivos puedes realizar dicho incremento. ¡No te preocupes!, aquí encontrarás explicado cómo funciona el aumento de los alquileres y para qué sirve la actualización de rentas, dependiendo del tipo de contrato de alquiler que hayas realizado con tu inquilino.

Aumento de los alquileres: qué razones son válidas para subir el precio del alquiler

Básicamente la ley de arrendamientos urbanos estipula 2 motivos para el aumento de los alquileres:

• 1. La elevación de la renta por mejoras

El aumento de los alquileres puede verse favorecido gracias al artículo 19 de la LAU, que permite al propietario aumentar el monto de la renta hasta un límite de 20% de la renta vigente, si este ha realizado al bien (o los bienes) obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato o 7 siendo el arrendador persona jurídica. En todo caso, cuando las mejoras beneficien varias fincas el aumento deberá ser repartido proporcionalmente para el cálculo del aumento de la renta. Además, es tarea del casero informar a sus inquilinos sobre el aumento del precio del alquiler.

• 2. La actualización de la renta

Subir el precio del alquiler está contemplado en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), bajo el nombre de “actualización de la renta”. Esta norma no es otra cosa que un pacto mediante contrato de alquiler entre arrendador y arrendatario en el que se sube el monto del alquiler cada año según la vigencia del contrato.

Lo que diferencia el cómo proceder a la actualización de la renta es el contrato de alquiler, mejor dicho, el año en el que éste se haya firmado. A continuación, la descripción de cada uno:

Contratos firmados antes del 06/06/2013

Durante los primeros 5 años de alquiler el propietario tiene derecho a actualizar el precio del alquiler anualmente teniendo como referencia el índice de precios de consumo (en adelante IPC). El Instituto Nacional de Estadistica (INE) es el encargado de calcular este indicador y ofrece en su página una herramienta para el cálculo de la actualización de las rentas.

Contratos firmados entre el 06/06/2013 y el 01/04/2015 (entrada de la Ley de fomento al alquiler)

En los contratos que se celebraron durante este periodo, la ley flexibilizó el aumento, dejándolo a decisión de las partes, quienes podrían pactarlo por escrito en el contrato de alquiler. De no estar pactado, se habría lugar a un aumento en forma de actualización teniendo en cuenta el IPC.

Contratos firmados entre el 01/04/2015 y el 06/03/2019

Cuando aparece la ley de Desindexación, las partes que hayan firmado el contrato de alquiler en esta temporada también son libres de pactar el incremento o la actualización de rentas. Sin embargo, si esta no estaba de manera expresa en el contrato de alquiler el propietario no tiene derecho a subir el precio del alquiler. En todo caso, existe la posibilidad de que las partes hayan contemplado la actualización, pero no hayan especificado la forma o el cálculo de aumento, entonces la ley prevé aplicar el Índice de garantía de Competitividad.

Contratos firmados a partir del 06 de marzo del 2019 (nuevo Real Decreto Ley 07/2019)

El procedimiento es prácticamente el mismo al de los contratos firmados entre 01/04/2015 y el 06/03/2019. Así, subir el precio del alquiler a partir de la vigencia de esta ley tendrá las siguientes características:

Si en el contrato de alquiler no se pacta el aumento o la actualización de rentas, no puede realizarse ningún incremento.

Si se pacta y las partes no fijaron el cómo, se tendrá en cuenta el último dato publicado del Índice IGC en la actualización del contrato.

Lo que diferencia los contratos celebrados a partir del 6 de marzo es la limitación, esta vez, la ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler pone límite al aumento, pues no podrá ser mayor al IPC a la fecha de actualización del contrato. Así las cosas, se aumenta anualmente teniendo en cuenta el IGC sin exceder el valor que resulta de aplicar la variación porcentual del IPC.